“年内存量预计突破1亿平方米，这一规模对于中国高端物流仓储市场而言将是标志性事件。”近日，戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊向《中国经营报》记者表示，今年二季度，中国高端物流仓储市场存量达9497万平方米，相比一季度增长了481万平方米，整体市场表现平稳。

而随着线下餐饮及商超零售经营逐步恢复常态，食品预制菜需求旺盛，促进预制菜品的市场需求量增长。在多温库与中央厨房、食品加工相结合的模式下，满足食品存储需求的同时需保障食品安全及食品新鲜度，这也使得中国冷链物流行业步入高速发展阶段。

戴德梁行发布的《中国物流冷库——冷空间迎来发展热潮》报告（以下简称“《报告》”）认为，未来几年，中国冷库市场预计将会迎来更多的仓储空间供应，这不仅能够满足生鲜商品的储存和分销需求，同时亦迎合易腐类医药的储藏诉求。“在可预见的未来，鉴于不断增长的市场需求和日益完善的基础设施，中国冷库投资也将持续升温。”

华东地区领跑高端仓储市场

戴德梁行统计数据显示，华东地区作为全国的高端物流仓储市场，占到了全国存量的36%左右，达到约3400万平方米。其次为华北区的约2700万平方米、华南区的约1300万平方米、西南区的约1200万平方米，以及华中区的约900万平方米。

从租金角度看，全国高端物流仓储市场平均租金为33.1元/平方米·月。其中，租金最高的是华南区，租金达到38.4元/平方米·月，其次为华东区，租金约为37.9元/平方米·月，华北区、华中区和西南区租金分别约为30.4元/平方米·月、26.4元/平方米·月和26.1元/平方米·月。

而从空置率方面看，全国高端物流仓储市场平均空置率为15.9%，华东区空置率较低，仅为12.4%。

在苏智渊看来，供应量大、租金高、空置率低的华东地区高端物流仓储市场仍是投资人关注的重点，供需两旺的浙江地区交易也更加活跃。

此外，上海市一直是华东地区高端物流仓储市场的核心。戴德梁行统计数据显示，今年三季度，上海市高标仓库市场平均租金环比微降0.65 %，至47.8元/平方米·月；市场空置率环比上升4.98个百分点至10.6%。

而随着环沪地区制造业企业复工复产，制造业需求稳定增加，上海市及昆山地区的供应紧张且租金较高，租户为降低成本外迁至浙江省嘉兴市、江苏省苏州市下辖的太仓和常熟等县级区域。

据戴德梁行统计数据，江苏省高标仓库市场平均租金环比微涨0.18%，至34.1元/平方米·月；市场空置率环比上升2.17个百分点至12.00%。浙江省高标仓库市场平均租金环比微降0.59%，至35.7元/平方米·月；市场空置率环比上升1.04个百分点至14.70%。“未来，华东区高标仓库市场供应量为1774万平方米，浙江省和江苏省供应量分别为708万和581万平方米。”

值得一提的是，随着中国居民收入水平不断提高，消费者对食品种类、质量、营养以及口味的多样化消费需求也显著增加，而新鲜的食品需要通过冷藏或冷冻的方式进行运输、加工、储存和配送。在旺盛的消费需求驱动之下，我国冷链物流行业正步入高速发展阶段。

对此，苏智渊认为，受今年四季度电商促销旺季影响，预计华东地区整体高标仓库物流市场需求短期内将拉升，空置率有望降低。冷库改造需求呈现旺盛态势，整体冷链需求仍将保持增长。

冷链物流投资持续升温

纵观我国高端仓储市场，冷库改造和冷链需求是前景的细分领域之一。

中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会和智研咨询联合发布的统计数据显示，中国冷链物流行业已经实现了两位数增长。2020年，市场规模达到4150亿元，同比增长22.38%。“考虑到未来的发展潜能，中国冷链物流行业的市场规模预计到2025年将进一步增长至8970亿元。”

另据物联云仓统计数据，在重点关注的北京市、上海市、深圳市、广州市、武汉市、成都市和重庆市等国内7座城市中，冷库存量的上海市达到90.23万平方米，其次是广州市和北京市。

“鉴于对此类空间的持续需求，我们预计可供租赁空间短缺会导致一些市场的租金出现上涨。”《报告》分析认为，推动中国冷链物流行业发展的因素有很多，主要包括消费者购买力的提升，食品安全意识的提高，食物保障的持续重视，增值服务需求的增加，药品运输、储存和配送需求日益增长等。

《报告》显示，目前上海市的冷库空置率为 5.5%，在上述7座城市中是的。展望2023年，7座城市预计将有近80万平方米的优质冷链物流仓储空间入市。“鉴于对此类空间的持续需求，我们预计大部分供应将被去化，并且由于可用租赁空间有限，优质冷链物流仓储空间租金也会增加。”

记者注意到，为了减少冷库设施的能源消耗和碳排放量，采取进一步措施并实现“碳中和”至关重要。

“冷库是一项非常耗能的工程，冷库设备中60%～70%的电力用于制冷。”《报告》指出，在扩大冷链规模的同时，必须利用现有的、最有效的能源技术和全球变暖潜能值较低的制冷剂，来尽可能降低对气候的影响。